Guías · Para invertir · Revisada el 30 de septiembre de 2026
Comprar para arrendar: ¿conviene, cuánto necesitas y cómo saber si rinde?
Conviene cuando el arriendo realista del sector sostiene el cálculo y tú puedes sostener los meses malos. Se decide con cuatro números —el precio, el arriendo, el dividendo y los costos de tenerla— y dos preguntas: cuánto tiempo la vas a tener y si puedes esperar si queda vacía. Esta guía los ordena, para el Gran Concepción y Chillán.
Una buena propiedad para vivir no siempre es una buena inversión.
Puedes evaluarla solo, y muchos lo hacen. La diferencia está en con qué números: los del aviso o los del sector.
Suele tener sentido cuando…
- el arriendo que calculas es el que se logra en el sector, no el más alto que viste publicado;
- puedes poner el pie y los gastos sin quedarte sin colchón;
- piensas tenerla varios años;
- si queda vacía unos meses, puedes pagar el dividendo igual.
Conviene pensarlo dos veces cuando…
- el cálculo solo cierra si nunca queda vacía;
- el dividendo te deja justo, sin espacio para una reparación;
- puedes necesitar esa plata en poco tiempo;
- la compraste en tu cabeza antes de revisar los papeles y el estado técnico.
El pie es solo la primera parte.
El capital real de una inversión es el pie, más los gastos de la compra, más lo que la propiedad pida antes de arrendarse, más un colchón para los meses sin arrendatario.
El pie
¿Cuánto te presta el banco?
Para una segunda vivienda, cuenta con poner el 20% o más. El banco calcula sobre su propia tasación: si sale bajo el precio, la diferencia también la pones tú.
Los gastos de la compra
¿Qué pagas el día que firmas?
Impuesto de timbres y estampillas, notaría, inscripción en el Conservador, tasación y estudio de títulos del banco, y el honorario si compras con asesoría. Pide el detalle por escrito antes de ofertar.
La puesta a punto
¿Qué pide antes del primer arrendatario?
Pintura, reparaciones, a veces amoblado. Lo que no se ve en la visita aparece con el primer arrendatario adentro, y ahí sale más caro.
El colchón
¿Con qué pagas si queda vacía?
El dividendo se paga aunque no haya arrendatario. La CMF recomienda tener un fondo para imprevistos: en una inversión, ese fondo es lo que te deja esperar al arrendatario correcto.
✓ VCAANuestro honorario es 2% + IVA sobre el precio de compra, a cada parte, y solo se paga si la compra se cierra. El análisis de la propiedad no se cobra aparte.
Para comparar, la rentabilidad bruta. Para decidir, lo que te queda.
La rentabilidad bruta (cap rate bruto)
arriendo mensual × 12 ÷ precio de compra
Es la forma de poner dos propiedades lado a lado: con la misma fórmula, dos departamentos distintos, en comunas distintas, se pueden comparar. Se calcula con el arriendo que se logra en el sector, no con el del aviso.
Criterio VCAA · revisado el 30 de septiembre de 2026
Sobre 6% de rentabilidad bruta es bueno. Sobre 10% es fuera de serie en Chile hoy, y aparece en casos puntuales, como una compra bajo tasación.
Es nuestro criterio para comparar, no una promesa sobre ninguna propiedad.
Lo que decide: la neta y el flujo
La bruta no descuenta nada. Para decidir hay que restarle lo que cuesta tener la propiedad: los meses sin arrendatario, la administración, la mantención y las contribuciones. Eso es la rentabilidad neta.
Y si compras con crédito, lo que manda es el flujo: lo que entra o sale de tu bolsillo cada mes después de pagar el dividendo. Una propiedad con buena bruta puede pedirte plata todos los meses.
Cada uno de esos supuestos lo defines tú con nosotros y queda escrito, para que lo puedas discutir y cambiar. Un número con los supuestos escondidos no se puede discutir.
Una segunda vivienda se financia distinto.
La mayoría de los bancos financia hasta el 80% del valor de la vivienda, sobre su propia tasación. Para una compra de inversión, lo habitual es que no pase de ahí.
No cuentes con FOGAES sin revisarlo
FOGAES permite financiar hasta el 90%, pero solo en viviendas nuevas en su primera venta y con requisitos propios. Revisa si tu caso califica antes de contar con él.
No cuentes con el arriendo para el crédito
El arriendo de una propiedad que todavía no compras no está en tu liquidación de sueldo. Cuenta con que el banco mida tu capacidad de pago con tu renta y tus deudas, incluido el dividendo nuevo, y pregúntale cómo lo trata.
Compara la CAE, no solo la tasa
Pide a dos o tres bancos el mismo monto, pie y plazo, con seguros, y compara la Carga Anual Equivalente y el costo total.
El plazo cambia el flujo
Un plazo más largo baja el dividendo y mejora el flujo mensual, pero sube el costo total. Es una decisión, no un detalle.
Más en cómo comparar dos créditos hipotecarios y en la guía de compra, con dividendos en UF y pesos.
Qué puede salir mal, dicho antes.
Ninguno es razón para no invertir. Todos son razón para revisar antes de ofertar.
Vacancia
Que quede vacía
Cada mes sin arrendatario lo pagas tú. Pesa más de lo que parece, y por eso va en el cálculo desde el principio.
Morosidad
Que el arrendatario deje de pagar
Se reduce eligiendo bien antes de firmar, con garantía y contrato por escrito. Y si pasa, la Ley 21.461 tiene un procedimiento para cobrar.
Dividendo y arriendo
Que el dividendo y el arriendo se separen
El dividendo va en UF: sube con la inflación todos los meses. El arriendo se reajusta como diga el contrato, y si el contrato no lo dice, no se reajusta.
Estado técnico
Que la propiedad pida plata
Humedad, instalaciones, filtraciones. Se revisa con una inspección antes de ofertar, no con el primer reclamo del arrendatario.
Títulos
Que los papeles no estén en orden
Una hipoteca, una prohibición o una ampliación sin regularizar pueden trabar la compra o el crédito.
Liquidez
Que necesites la plata antes
Vender una propiedad toma meses, no días. Si puedes necesitar ese capital pronto, una propiedad no es el lugar para tenerlo.
Lo que no hacemos, dicho antes.
No tasamos
Te decimos cuánto renta una propiedad, no cuánto vale.
No proyectamos plusvalía
Nadie puede asegurar cuánto va a subir una propiedad, y ponerlo por escrito sería una promesa.
No prometemos una rentabilidad
Los números dependen de los supuestos y del arriendo que se logre.
No calculamos tus impuestos
Te decimos cuándo tu compra tiene algo tributario que revisar. El cálculo y la firma son de un contador habilitado.
Esta información es orientación general y no sustituye asesoría tributaria formal. VCAA no es un estudio contable ni tributario: los cálculos, informes y declaraciones los prepara y firma un contador habilitado. La normativa cambia — fuente primaria: www.sii.cl.
Lo que más nos preguntan
01¿Conviene comprar un departamento para arrendar?
Depende de cuatro números —el precio, el arriendo realista del sector, el dividendo y los costos de tenerla— y de dos preguntas: cuánto tiempo la vas a tener y si puedes sostener los meses en que quede vacía. Si el cálculo solo cierra con el arriendo más alto que viste publicado, no conviene.
02¿Cómo se calcula la rentabilidad de una propiedad?
La forma de comparar propiedades es la rentabilidad bruta, o cap rate bruto: el arriendo mensual por 12, dividido por el precio de compra. Para decidir, además se mira la neta, que resta la vacancia, la administración, la mantención y las contribuciones, y lo que te queda cada mes después del dividendo.
03¿Qué es una buena rentabilidad para un departamento en Chile?
Nuestro criterio: sobre 6% de rentabilidad bruta es bueno, y sobre 10% es fuera de serie en Chile hoy; aparece en casos puntuales, como una compra bajo tasación. Es un criterio para comparar, no una promesa: lo que rinda una propiedad depende del arriendo que se logre y de sus costos.
04¿Cuánto dinero necesito para invertir en un departamento?
Más que el pie. Suma el pie —para una segunda vivienda, cuenta con el 20% o más—, los gastos de la compra, lo que la propiedad pida antes de arrendarse y un colchón para los meses sin arrendatario. Con eso tienes el capital real.
05¿El banco considera el arriendo para aprobarme el crédito?
No cuentes con eso. El banco evalúa tu capacidad de pago con tu renta y tus deudas, y el arriendo de una propiedad que todavía no compras no existe. Pregúntale a cada banco cómo lo trata, y por escrito.
06¿Me pueden decir cuánto va a subir la propiedad?
No. No proyectamos plusvalía: nadie puede asegurar cuánto va a subir una propiedad, y ponerlo por escrito sería una promesa. Analizamos lo que sí se puede medir: el arriendo, los costos y lo que te queda cada mes.
07¿Es mejor invertir en una propiedad o en otra cosa?
Depende de tu caso, y no somos asesores financieros. Lo que sí podemos decirte es en qué se diferencia una propiedad: se compra con crédito, se vende en meses y no en días, pide trabajo y costos mientras la tienes, y su rentabilidad depende del arriendo que logres.
De dónde sale cada dato.
Consultadas al 30 de septiembre de 2026. El criterio de rentabilidad es de VCAA.
El dividendo, como máximo, el 25% de la renta; y un fondo para imprevistos
CMF Educa — ¿Tengo capacidad de pago para contratar un crédito hipotecario?
Los gastos de la compra y el límite del 80% de la tasación
La mayoría de los bancos pide al menos 20% de pie
Diario Financiero — Bancos se adelantan a norma y ya piden 20% de pie
FOGAES: garantía estatal para viviendas nuevas, hasta 90% de financiamiento
Procedimiento monitorio de cobro de rentas
¿Tienes una propiedad en la mira? Vemos sus números contigo.
Antes de que ofertes: cuánto rentaría, cuánto te quedaría después del dividendo y qué habría que resolver antes de arrendarla. Si no conviene, te lo decimos. La primera conversación no tiene costo.
Te contactamos dentro de 24 horas hábiles.
¿Prefieres otro canal? Puedes escribirnos por WhatsApp, llamarnos al +56 9 4717 9106 o escribir a contacto@vcaa.cl.
¿Y después de comprar? También administramos el arriendo.