Guías · Para comprar · Revisada el 28 de septiembre de 2026
¿Puedes comprar? Y si puedes, ¿es una buena compra?
Son las dos preguntas antes de comprar una propiedad. La primera se contesta con números: tu pie, tu renta y el crédito. La segunda, con criterio: el precio, el entorno, el estado real, el mercado y el costo total. Esta guía junta las dos, con ejemplos en UF y en pesos.
- Guía al
- 28 de septiembre de 2026
- Valor de la UF
- $41.040,82
- SII, 28 de septiembre de 2026
- Tasa promedio vivienda
- 4,04% anual en UF
- Banco Central, agosto 2026
Las tasas y la UF cambian: esta guía muestra el momento en que se escribió. Es un promedio de mercado, no la oferta de un banco, y ningún valor de esta página es una evaluación crediticia.
Tres precios, dos pies, dos plazos.
Dividendo mensual sin seguros, con la tasa promedio de agosto 2026 (4,04%) y la UF al 28 de septiembre de 2026. La renta mínima es la que deja el dividendo en el 25% de tu renta líquida, como recomienda la CMF.
Desliza la tabla →
| Propiedad | Pie | Crédito | Dividendo 30 años | Dividendo 20 años | Renta mínima (30 años) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.500 UF$102.602.050 | 10% · 250 UF$10.260.205 | 2.250 UF$92.341.845 | 10,79 UF$442.986 | 13,68 UF$561.522 | $1.771.945al mes |
| 2.500 UF$102.602.050 | 20% · 500 UF$20.520.410 | 2.000 UF$82.081.640 | 9,59 UF$393.766 | 12,16 UF$499.130 | $1.575.062al mes |
| 4.000 UF$164.163.280 | 10% · 400 UF$16.416.328 | 3.600 UF$147.746.952 | 17,27 UF$708.778 | 21,89 UF$898.435 | $2.835.112al mes |
| 4.000 UF$164.163.280 | 20% · 800 UF$32.832.656 | 3.200 UF$131.330.624 | 15,35 UF$630.025 | 19,46 UF$798.609 | $2.520.099al mes |
| 5.500 UF$225.724.510 | 10% · 550 UF$22.572.451 | 4.950 UF$203.152.059 | 23,75 UF$974.570 | 30,10 UF$1.235.348 | $3.898.279al mes |
| 5.500 UF$225.724.510 | 20% · 1.100 UF$45.144.902 | 4.400 UF$180.579.608 | 21,11 UF$866.284 | 26,76 UF$1.098.087 | $3.465.136al mes |
Más pie: baja la cuota, pero vacía el ahorro
En 4.000 UF, pasar de 10% a 20% de pie baja el dividendo de 17,27 UF a 15,35 UF: 1,92 UF al mes ($78.753), a cambio de poner 400 UF más ($16.416.328). Puede que no necesites esperar al 20%: lo que no conviene es quedarte sin fondo para los primeros meses.
Menos plazo: sube la cuota, baja el total
El mismo crédito de 3.600 UF a 20 años sube el dividendo a 21,89 UF ($898.435), pero la suma de las cuotas baja de 6.217 UF a 5.254 UF. El plazo correcto suele ser el más corto que puedes pagar tranquilo.
¿Te alcanza? Compruébalo aquí.
Escribe tu renta líquida y lo que tienes ahorrado para el pie. Te mostramos en qué escenarios te alcanza y cuánto te falta en los que no.
2.500 UF · pie 10%
$102.602.050 · pie de $10.260.205
Dividendo 10,79 UF ($442.986, sin seguros)
Necesitas una renta de $1.771.945 y un ahorro de $10.260.205.
2.500 UF · pie 20%
$102.602.050 · pie de $20.520.410
Dividendo 9,59 UF ($393.766, sin seguros)
Necesitas una renta de $1.575.062 y un ahorro de $20.520.410.
4.000 UF · pie 10%
$164.163.280 · pie de $16.416.328
Dividendo 17,27 UF ($708.778, sin seguros)
Necesitas una renta de $2.835.112 y un ahorro de $16.416.328.
4.000 UF · pie 20%
$164.163.280 · pie de $32.832.656
Dividendo 15,35 UF ($630.025, sin seguros)
Necesitas una renta de $2.520.099 y un ahorro de $32.832.656.
5.500 UF · pie 10%
$225.724.510 · pie de $22.572.451
Dividendo 23,75 UF ($974.570, sin seguros)
Necesitas una renta de $3.898.279 y un ahorro de $22.572.451.
5.500 UF · pie 20%
$225.724.510 · pie de $45.144.902
Dividendo 21,11 UF ($866.284, sin seguros)
Necesitas una renta de $3.465.136 y un ahorro de $45.144.902.
Referencia, no evaluación crediticia: el dividendo va sin seguros y la renta mínima es con el dividendo en el 25% de la renta (CMF). El banco mira además tus otras deudas, tu antigüedad laboral y los seguros, y en una seminueva el porcentaje que financia depende de cada banco. Nada de lo que escribes se guarda ni se envía.
Lo que el dividendo no incluye.
Las cifras de arriba son sin seguros ni gastos. Antes de decidir, pide estos montos por escrito: cambian según el banco, la notaría y la propiedad.
Seguros del crédito
Desgravamen e incendio y sismo. Se pagan cada mes junto con el dividendo: pide el dividendo total, con seguros.
Gastos de la compra
Tasación y estudio de títulos del banco, notaría, impuesto de timbres y estampillas e inscripción en el Conservador. Pide el detalle al banco.
Fondo para imprevistos
La CMF recomienda tener uno. Una propiedad recién comprada casi siempre pide plata en los primeros meses.
Gastos del mes
Gastos comunes, contribuciones si corresponden, y mantenciones y reparaciones.
La CAE
La Carga Anual Equivalente permite comparar ofertas con sus costos. Pídela junto con el costo total del crédito.
Tus otras deudas
El banco las suma a tu dividendo al evaluar tu capacidad de pago, así que el 25% es un techo, no una meta.
Nueva o seminueva: el crédito cambia.
FOGAES es una garantía del Estado, no dinero para el pie, y no es una aprobación automática: el banco igual evalúa. Hoy aplica a créditos para viviendas nuevas en su primera venta, con financiamiento de hasta el 90%. El subsidio a la tasa también exige que sea la primera venta de la vivienda.
En una seminueva, cuánto te financian depende de cada banco. Por eso conviene pedir el porcentaje máximo que financia en vivienda nueva y en usada, y comparar las dos opciones con el financiamiento incluido. Una nueva más cara puede pedirte menos pie, y una seminueva puede costar menos en total.
Se ve perfecta. ¿Pero conviene?
Las 5 cosas que revisamos antes de comprar una propiedad seminueva. Una buena propiedad no siempre es una buena oportunidad.
- 01
El precio no lo dice todo
Que se vea barata no la convierte en oportunidad. Compara el precio por m², propiedades parecidas en el sector, la antigüedad, si el estacionamiento y la bodega van incluidos, y la ubicación dentro del edificio.
✓ VCAACompara m² con m²: útiles con útiles y totales con totales. Una terraza grande puede hacer que el precio por m² parezca mejor de lo que es. Y no confundas el precio publicado con el precio al que se vende.
- 02
Mira más allá de la puerta
Conectividad y locomoción en hora punta, comercio, colegios y salud cerca, cómo se vive el barrio de día y de noche, el ruido de avenidas o locales, y cómo ha cambiado el sector en los últimos años.
✓ VCAARevisa qué permite construir el plan regulador de la comuna al lado de la propiedad. La vista que te enamora hoy puede cambiar.
- 03
«Se ve nueva» no significa «está como nueva»
Una seminueva también se inspecciona: humedad y filtraciones, ventanas y sellos, baños y cocina, pisos y terminaciones, orientación y luz en invierno, y el estado del edificio o condominio.
✓ VCAAEn el Biobío y Ñuble el invierno muestra lo que una visita en verano no. Pide verla un día de lluvia y revisa las últimas actas de asamblea del edificio.
- 04
Nunca la evalúes sola
Una propiedad solo se entiende al lado de otras: parecidas en el mismo sector, en sectores cercanos, nuevas comparables y usadas más antiguas. ¿La diferencia de precio la justifican la ubicación o las características?
✓ VCAALa seminueva compite con dos mercados a la vez: el proyecto nuevo y la usada. Hay que saber dónde se ubica entre los dos.
- 05
Calcula el costo real
El precio publicado es el punto de partida. Suma el pie, el dividendo con seguros, los gastos de la compra, los gastos comunes y las contribuciones si corresponden, y las mantenciones. Si vas a invertir, además el arriendo realista del sector y los meses sin arrendatario.
✓ VCAAUna rentabilidad se calcula con números del sector, no con el aviso. Sin ese cálculo, no hay oportunidad que afirmar.
Checklist para tu próxima visita.
Precio, ubicación, estado, mercado y números: si puedes marcar todo, vas a decidir mejor informado.
- Tengo la simulación de dos o tres bancos con el mismo monto, pie y plazo
- Sé cuánto es el dividendo con seguros y cuánto es la CAE
- Mi dividendo no pasa del 25% de mi renta y me queda un fondo para imprevistos
- Comparé el precio por m² con propiedades parecidas del sector
- Recorrí el barrio de día y de noche, y revisé el plan regulador
- Revisé humedad, ventanas, baños y cocina, idealmente un día de lluvia
- Pedí las últimas actas de asamblea y los gastos comunes
- Sé si la propiedad es nueva o seminueva y qué cambia en el crédito
De dónde sale cada cifra.
Consultadas entre el 27 y el 28 de septiembre de 2026. Las tasas y la UF cambian: si lees esto más adelante, los valores de hoy pueden ser distintos.
Valor de la UF al 28-09-2026: $41.040,82
Servicio de Impuestos Internos — Valores de la UF 2026 · consultada el 28 de septiembre de 2026
Tasa promedio de colocaciones para vivienda en UF, agosto 2026: 4,04% anual
Banco Central de Chile — Base de Datos Estadísticos, cuadro T5224 · consultada el 27 de septiembre de 2026
El dividendo, como máximo, el 25% de la renta; y un fondo para imprevistos
CMF Educa — ¿Tengo capacidad de pago para contratar un crédito hipotecario? · consultada el 28 de septiembre de 2026
FOGAES vivienda: garantía para créditos de viviendas nuevas
Ley 21.543, artículo sexto transitorio (LeyChile, versión del 17-08-2026) · consultada el 27 de septiembre de 2026
Subsidio a la tasa: solo en la primera venta de la vivienda
Ley 21.748 (LeyChile) · consultada el 27 de septiembre de 2026
FOGAES: financiamiento de hasta 90% y garantía, no dinero
fogaes.cl — Requisitos · consultada el 27 de septiembre de 2026
Simulación de dividendo, seguros y CAE por banco
CMF — Simulador de crédito hipotecario · consultada el 28 de septiembre de 2026
Cálculo: cuota fija mensual (sistema francés) con la tasa promedio del Banco Central, sin seguros ni gastos. Los valores son referenciales y no constituyen una oferta ni una evaluación crediticia.
¿Tienes una propiedad en la mira? La revisamos contigo.
Te asesoramos en toda la compra para que decidas con números y criterio: cuánto puedes financiar, si el precio es el correcto y qué revisar antes de ofertar. La primera conversación no tiene costo.
Tu mejor resultado es siempre lo primero.
Te contactamos dentro de 24 horas hábiles.
¿Prefieres otro canal? Puedes escribirnos por WhatsApp, llamarnos al +56 9 4717 9106 o escribir a contacto@vcaa.cl.