Guías · Para invertir · Revisada el 2 de octubre de 2026 · Equipo VCAA
Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad en arriendo
La rentabilidad bruta es el arriendo mensual por 12, dividido por el precio de compra. La neta le resta antes al arriendo del año lo que cuesta tener la propiedad: los meses sin arrendatario, la administración, la mantención y las contribuciones. Y si compras con crédito, lo que decide es el flujo: lo que te queda, o lo que pones, cada mes después del dividendo.
El arriendo de un año, frente al precio.
También la vas a oír como cap rate bruto. Es la más simple de las cuatro cuentas, y la que se usa para comparar una propiedad con otra.
arriendo mensual × 12 ÷ precio de compra × 100
El resultado es un porcentaje: qué parte del precio devuelve el arriendo en un año, antes de cualquier costo.
El arriendo
El que se paga, no el que se pide
Usa el arriendo que se logra en el sector por una propiedad como esa. Un aviso es lo que alguien pide; el arriendo es lo que alguien paga. Si calculas con el aviso más alto que viste, el resultado sale inflado.
El precio
El que pagas de verdad
El precio al que cerrarías la compra, no el publicado. Hay quienes le suman los gastos de la compra: el resultado baja, y las dos formas se usan. Al comparar dos propiedades, usa la misma en ambas.
Para qué sirve
Para comparar, no para decidir
Pone dos propiedades lado a lado con la misma vara, aunque sean distintas y estén en comunas distintas. No dice cuánto te queda: no descuenta ningún costo.
Lo mismo, después de los costos.
La bruta supone que la propiedad está arrendada los doce meses y que tenerla no cuesta nada. La neta corrige las dos cosas.
(arriendo del año − costos del año) ÷ precio de compra × 100
Qué se resta
Los meses sin arrendatario
Entre un arrendatario y el siguiente, la propiedad no renta. Se descuenta como los meses del año que estimas que va a estar vacía, y eso sale de cómo se arrienda en ese sector, no de un promedio del país.
La administración
Si la administra un tercero, su honorario. En VCAA es 5% + IVA en el Plan Esencial y 7% + IVA en el Integral, sobre el arriendo efectivamente recaudado. Si la administras tú, el costo es tu tiempo.
La mantención
Lo que la propiedad pide para seguir arrendable: pintura entre arrendatarios, un calefón, una filtración. Se reserva un monto al año, aunque ese año no se gaste.
Las contribuciones
El impuesto territorial, si la propiedad lo paga. El monto de cada propiedad se consulta en el SII con su rol.
Lo que pagas cuando está vacía
Con arrendatario, los gastos comunes y las cuentas los paga él. En los meses vacíos los pagas tú, además del dividendo.
Ninguno de estos costos tiene un valor «típico» que sirva para tu caso. Cada uno se estima para esa propiedad y ese sector, y se anota: un número con los supuestos escondidos no se puede discutir.
El impuesto sobre la renta del arriendo no está en esta cuenta: depende de tu situación, y verlo es trabajo de un contador.
Esta información es orientación general y no sustituye asesoría tributaria formal. VCAA no es un estudio contable ni tributario: los cálculos, informes y declaraciones los prepara y firma un contador habilitado. La normativa cambia — fuente primaria: www.sii.cl.
Si compras con crédito, esta es la cuenta que decide.
arriendo mensual − costos del mes − dividendo
Es lo que entra o sale de tu bolsillo cada mes. Si da negativo, la propiedad te pide plata todos los meses, aunque su rentabilidad bruta se vea bien. No la descarta por sí solo, pero tienes que poder sostenerlo.
Haz la cuenta también con la propiedad vacía: ese mes no entra arriendo, y sales tú con el dividendo completo y los gastos comunes. Si no puedes pagar ese mes, el flujo está demasiado justo.
El dividendo va en UF: sube con la inflación todos los meses. El arriendo se reajusta como diga el contrato, y si el contrato no lo dice, no se reajusta.
Un plazo más largo baja el dividendo y mejora el flujo, pero sube el costo total del crédito. Los dividendos en UF y en pesos, por precio y plazo, están en la guía de compra.
Cuántos años tarda el arriendo en devolverte lo que pusiste.
lo que pusiste ÷ lo que te queda en un año
Lo que pusiste es el pie, más los gastos de la compra, más lo que la propiedad pidió antes del primer arrendatario. Lo que te queda en un año es el flujo de los doce meses. El resultado son años.
Si el flujo es negativo, el arriendo no te devuelve nada. Una parte de cada dividendo sí paga deuda, y eso también es tuyo, pero no lo ves hasta vender o terminar el crédito. Y a qué precio vas a vender, nadie te lo puede asegurar.
No hay un número universal. Sí hay un criterio.
Criterio VCAA · revisado el 2 de octubre de 2026
Sobre 6% de rentabilidad bruta es bueno. Sobre 10% es fuera de serie en Chile hoy, y aparece en casos puntuales, como una compra bajo tasación.
Es nuestro criterio para comparar, no una promesa sobre ninguna propiedad.
Dos comparaciones que valen para cualquier número
Contra la tasa de tu crédito
Si la rentabilidad neta es menor que la tasa que pagas, el crédito no te ayuda: cada peso prestado te cuesta más de lo que rinde.
Contra dejar la plata donde está
Un depósito a plazo no pide reparaciones ni queda vacío. La propiedad tiene que rendir lo suficiente para compensar ese trabajo y ese riesgo. Cuánto es suficiente lo decides tú: no somos asesores financieros.
Seis formas de que el número salga mejor de lo que es.
01
Calcular con el arriendo del aviso
Es el error más común y el que más infla el número. La cuenta se hace con arriendos cerrados de propiedades parecidas.
02
Olvidar los meses vacíos
Multiplicar por 12 supone que nunca queda vacía. La neta existe para corregir eso.
03
Comparar la bruta de una con la neta de otra
Cuando te den una rentabilidad, pregunta cuál es y qué se le restó. Dos números solo se comparan si se calcularon igual.
04
Dejar fuera los gastos de la compra
Impuesto de timbres, notaría, Conservador y honorarios también son plata que pusiste. Cuentan al calcular cuánto tardas en recuperarla.
05
Mirar la rentabilidad y no el flujo
Una propiedad con buena rentabilidad bruta puede pedirte plata todos los meses, si el dividendo es más alto que lo que deja el arriendo.
06
Contar con que va a subir de precio
Nadie puede asegurar cuánto va a subir una propiedad. Si la compra solo cierra con esa subida, no cierra.
Ocho datos, y de dónde sale cada uno.
Con estos datos, las cuatro cuentas de esta página caben en una hoja.
- El precio de compra
- La oferta que harías, no el precio publicado.
- Los gastos de la compra
- El detalle por escrito del banco, la notaría y el Conservador.
- El arriendo mensual
- Arriendos cerrados de propiedades parecidas en el mismo sector.
- Los meses sin arrendatario al año
- Cuánto tarda en arrendarse una propiedad así en ese sector.
- La administración
- El honorario de quien la vaya a administrar.
- La mantención del año
- El estado técnico de la propiedad: lo dice una inspección.
- Las contribuciones
- El SII, con el rol de la propiedad.
- El pie, la tasa y el plazo
- La simulación del banco, con los seguros incluidos.
Esta página no trae una calculadora ni un ejemplo con números, a propósito. Una rentabilidad de ejemplo se lee como promesa, y los supuestos de otra propiedad no son los de la tuya.
Si tienes una propiedad en la mira, hacemos estas cuentas contigo: los supuestos quedan escritos y los puedes cambiar. Cómo encaja esto en la decisión completa está en la guía para comprar y arrendar.
Lo que más nos preguntan
01¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un departamento?
Multiplica el arriendo mensual por 12 y divide el resultado por el precio de compra. Multiplicado por 100, es el porcentaje. Usa el arriendo que se logra en el sector, no el del aviso.
02¿Qué diferencia hay entre la rentabilidad bruta y la neta?
La bruta compara el arriendo de todo el año con el precio, sin descontar nada. La neta le resta antes los costos de tener la propiedad: los meses sin arrendatario, la administración, la mantención y las contribuciones. La bruta sirve para comparar propiedades; la neta, para saber cuánto rinde de verdad.
03¿Qué es el cap rate?
Es la rentabilidad de una propiedad medida contra su precio. El cap rate bruto usa el arriendo del año completo; el neto, el arriendo menos los costos de tenerla. Cuando te den un cap rate, pregunta cuál de los dos es.
04¿Qué es una buena rentabilidad para un departamento en Chile?
Nuestro criterio: sobre 6% de rentabilidad bruta es bueno, y sobre 10% es fuera de serie en Chile hoy; aparece en casos puntuales, como una compra bajo tasación. Es un criterio para comparar, no una promesa: lo que rinda una propiedad depende del arriendo que se logre y de sus costos.
05¿La rentabilidad incluye lo que suba el precio de la propiedad?
No. Estas cuentas miden solo el arriendo. No proyectamos plusvalía: nadie puede asegurar cuánto va a subir una propiedad, y una compra que solo cierra con esa subida no cierra.
06¿Qué pasa si el flujo después del dividendo es negativo?
Que la propiedad te pide plata todos los meses: el arriendo no alcanza para el dividendo y los costos, y la diferencia la pones tú. No la descarta por sí solo, pero tienes que poder sostenerlo, también en los meses en que quede vacía.
07¿Los impuestos están en estas cuentas?
Las contribuciones sí: son un costo de tener la propiedad y su monto se consulta en el SII. El impuesto sobre la renta del arriendo no: depende de tu situación, y el cálculo es de un contador habilitado.
De dónde sale cada dato.
Consultadas al 2 de octubre de 2026. Las fórmulas son las de uso común; el criterio de rentabilidad es de VCAA.
El dividendo y la capacidad de pago
CMF Educa — ¿Tengo capacidad de pago para contratar un crédito hipotecario?
Los gastos de la compra
Las contribuciones de cada propiedad, por su rol
¿Tienes una propiedad en la mira? Hacemos estas cuentas contigo.
Con el arriendo del sector y los costos de esa propiedad: cuánto renta, cuánto te queda después del dividendo y cuánto tardas en recuperar lo que pones. Si no conviene, te lo decimos. La primera conversación no tiene costo.
Te contactamos dentro de 24 horas hábiles.
¿Prefieres otro canal? Puedes agendar una reunión por Meet, escribirnos por WhatsApp, llamarnos al +56 9 4717 9106 o escribir a contacto@vcaa.cl.
¿Y después de comprar? También administramos el arriendo.