Qué hacer si tu arrendatario deja de pagar

Es una de las preocupaciones más comunes de quien arrienda por primera vez, y con razón: una renta que no entra se nota todos los meses, y los gastos de la propiedad siguen corriendo igual.

Esta guía es qué hacer si pasa, en orden. También es la otra mitad de la respuesta, la que casi nadie mira: lo que más acorta este problema se decide antes de firmar el contrato, no después del primer atraso. No reemplaza la asesoría de un abogado, que es quien lleva la parte judicial si se llega a ella.

El primer atraso es el momento de actuar

Cada mes que pasa, la deuda crece y la conversación se vuelve más difícil. Esperar «a ver si se arregla» casi nunca arregla nada: sólo hace que, cuando finalmente haya que cobrar, la cifra sea más grande.

Lo que conviene hacer apenas se produce el atraso:

• Hablar y preguntar qué pasó. Un problema temporal —un cambio de trabajo, un gasto imprevisto— se resuelve distinto que uno que no tiene salida.
• Si hay un acuerdo de pago, que quede por escrito, con montos y fechas. Un acuerdo no es rendirse: cuando el problema es temporal, suele ser la forma más rápida de cobrar. Pero uno de palabra no se puede probar después.
• Comunicarte por un medio que deje registro, como el correo. Todo lo que se conversa por teléfono y no queda escrito es, más adelante, tu palabra contra la suya.

Ordena los antecedentes desde el primer día

Si el caso termina en tribunales, la demanda tiene que individualizar la propiedad, las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, con una relación precisa de cómo y cuándo se generó cada deuda. Así lo exige la Ley 18.101. Es mucho más fácil reunir eso sobre la marcha que reconstruirlo meses después.

• El contrato, idealmente con las firmas autorizadas ante notario.
• Los comprobantes de pago de cada mes. Recibir la renta por transferencia, y no en efectivo, es lo que hace que ese registro exista.
• Una liquidación de la deuda, mes a mes: rentas, gastos comunes y consumos impagos.
• Las comunicaciones con el arrendatario, incluidos los acuerdos que no se cumplieron.

Qué cubren la garantía, el codeudor y el seguro

Cada uno cubre algo distinto, y conviene tenerlo claro antes de contar con ellos:

• La garantía se liquida al término del contrato, contra el acta de entrega: cubre daños y cuentas pendientes. Mientras el contrato sigue, no reemplaza el pago de la renta, y usarla antes deja el final sin respaldo.
• El codeudor solidario responde por la deuda completa, igual que el arrendatario: para eso existe. Conviene avisarle temprano, porque muchas veces es la vía más rápida para que la deuda se pague.
• El seguro de arriendo, si lo hay, cubre lo que diga su póliza. Revísala apenas se produzca el atraso: muchas exigen avisar dentro de un plazo, y avisar tarde puede dejarte sin cobertura.

Si no hay acuerdo: el procedimiento monitorio

Desde 2022, con la Ley 21.461 —conocida como «Devuélveme mi casa»—, la ley de arriendos tiene un procedimiento monitorio para cobrar rentas impagas y pedir la restitución de la propiedad. En líneas generales funciona así:

1. Se presenta la demanda monitoria, con las partes, la propiedad y el detalle de las rentas y cuentas adeudadas.
2. Si cumple los requisitos, el juez ordena requerir de pago al arrendatario para que pague en un plazo de diez días corridos, más intereses y costas.
3. Si paga todo antes de que venza el plazo para oponerse, el procedimiento termina. Si paga una parte, sigue por el saldo.
4. Si no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado al pago, y el juez dispone su lanzamiento en un plazo no superior a diez días desde que esa resolución queda firme.
5. Si se opone con fundamentos, el procedimiento monitorio termina y la discusión pasa a un juicio de arrendamiento, limitado a lo que planteó en su oposición.

Dos cosas importan para que este camino funcione. La primera: la misma ley dice que un contrato con las firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para iniciar la demanda monitoria. La segunda: los plazos de la ley corren desde que el arrendatario es notificado, y notificar puede tomar tiempo. La ley acorta el trámite; no garantiza una fecha.

Lo recomendable es que la demanda la prepare y la presente un abogado.

Si además hay daño en la propiedad

La Ley 21.461 también incorporó una medida para recuperar la propiedad antes de que termine el juicio, la restitución anticipada. Pero no es para cualquier atraso: procede cuando se demanda la terminación del contrato porque la propiedad quedó destruida en parte o inutilizada para su uso por acción u omisión del arrendatario. El juez puede exigir una caución a quien la pide.

Lo que no conviene hacer

• Recuperar la propiedad por tu cuenta. Cambiar la chapa, cortar los servicios o sacar las pertenencias no es parte del camino que la ley establece: la restitución la ordena un tribunal. Antes de hacer algo así, consúltalo con un abogado.
• Dejar pasar meses esperando que se resuelva solo.
• Aceptar acuerdos de palabra, que después no se pueden probar.
• Usar la garantía a mitad del contrato para cubrir rentas.

Lo que se decide antes de firmar

Casi todo lo que hace más corto este problema se decide antes de que exista: elegir al arrendatario con antecedentes que muestren estabilidad, evaluar al codeudor con el mismo cuidado, firmar un contrato escrito ante notario, entregar con acta y recibir la renta por transferencia. Lo explicamos en cómo elegir arrendatario.

Por eso, en nuestro trabajo, el contrato, las garantías y el acta de entrega se preparan pensando también en este escenario, aunque nadie espere que ocurra.

En una línea

Actúa en el primer atraso → deja todo por escrito → avisa a tiempo al codeudor y al seguro → si no hay acuerdo, un abogado presenta la demanda monitoria con el contrato y la liquidación de la deuda. Y lo que más acorta el camino se decide antes de firmar.