Estudio de títulos: qué revisar antes de comprar una propiedad

Cuando alguien compra una propiedad, lo que recibe no es la casa: es el derecho de propiedad sobre ella, inscrito a su nombre. El estudio de títulos es la revisión que confirma que ese derecho existe, que quien vende puede transferirlo y que nadie más tiene algo que decir al respecto.

Es la parte del proceso que menos se entiende y la que más caro sale saltarse, porque los problemas de título no se descubren mirando la propiedad. Se descubren leyendo papeles, y casi siempre después de haber comprometido plata.

Qué es, quién lo hace y qué hacemos nosotros

El estudio de títulos lo realiza un abogado. Revisa la cadena de inscripciones de la propiedad, normalmente de los últimos diez años, y emite un informe que dice si el título está en condiciones de transferirse o qué hay que resolver antes.

Nuestro trabajo es distinto y conviene que quede claro: coordinamos al abogado, reunimos los antecedentes y te explicamos en castellano qué implica lo que dice el informe. No emitimos el informe legal ni damos por saneado un título — eso lo firma quien está habilitado para hacerlo.

La distinción importa porque en la práctica el comprador escucha «está todo bien» de tres personas distintas —el vendedor, el corredor y a veces el ejecutivo del banco— y ninguna de las tres responde si después aparece algo.

Va antes de poner plata, no después

Este es el punto que más se repite y el que más se ignora. El estudio de títulos tiene que estar hecho antes de firmar una promesa y antes de entregar cualquier suma, aunque se llame reserva y aunque sea pequeña.

El motivo es simple: una vez que hay dinero comprometido, la conversación cambia. Si aparece un problema, ya no estás decidiendo si comprar, estás negociando cómo salir o cuánto esperar. Y los plazos de saneamiento en Chile no se miden en días.

Si vas con crédito hipotecario hay una razón adicional: el banco hace su propio estudio de títulos, y si lo rechaza, la compra se cae con la promesa ya firmada. Es mejor enterarse antes que el banco.

Qué se revisa

Sin entrar en tecnicismos, el informe se construye con estos antecedentes:

• Inscripción de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces, con su fojas, número y año. Es el documento que dice a nombre de quién está.
• Certificado de hipotecas y gravámenes, y el de prohibiciones e interdicciones. Ahí aparece si la propiedad está hipotecada, embargada o tiene alguna restricción para venderse.
• La cadena de títulos anteriores: cómo llegó la propiedad a manos del vendedor, y cómo había llegado a las anteriores.
• Certificado de avalúo fiscal y estado de contribuciones.
• Recepción municipal definitiva y permiso de edificación, que es donde se ve si lo construido está reconocido.
• Estado civil y régimen patrimonial del vendedor, que determina si necesita la autorización de su cónyuge para vender.

Los problemas que aparecen más seguido

No todos pesan igual. Vale la pena distinguir entre lo que se arregla con un trámite y lo que puede costar meses:

• Hipoteca vigente del vendedor. Es lo más común y tiene solución conocida: se alza con el pago del saldo, normalmente en el mismo acto de la compraventa. Lo que hay que dejar amarrado por escrito es quién lo gestiona y en qué momento ocurre.
• Ampliaciones sin recepción municipal. Muy frecuente. A veces es un trámite de regularización y a veces impide que el banco financie, porque los metros no están reconocidos. Cambia el precio razonable y el plazo de la operación.
• Posesión efectiva incompleta, cuando la propiedad viene de una herencia. Ver más abajo.
• Servidumbres de paso o de otro tipo inscritas sobre el terreno. No siempre son un problema, pero hay que saber que están.
• Diferencias entre lo inscrito y lo real: deslindes que no calzan, superficies que no coinciden con lo que muestra el plano.

Los tres primeros son los que con más frecuencia frenan una compra en Biobío y Ñuble.

Contribuciones impagas: no son un impuesto a la venta, pero paran el cierre

Merecen párrafo aparte porque se confunden. Las contribuciones impagas no son un impuesto por vender: son una deuda de la propiedad. Pero aparecen en los certificados, y mientras existan, el cierre no avanza.

Se revisan con anticipación y se pagan antes de la escritura. Es de los pocos problemas de esta lista que se resuelve con dinero y una tarde, siempre que se detecte a tiempo. Detectado el día de la firma, es una firma postergada.

Si la propiedad viene de una herencia

Es el caso que más veces demora una operación en la zona, y no porque sea irresoluble, sino porque toma tiempo.

Para vender una propiedad heredada tiene que estar tramitada la posesión efectiva e inscrita a nombre de los herederos. Y después, todos los herederos tienen que estar de acuerdo en vender: basta uno que no firme para que la operación no exista.

Si estás comprando, la pregunta que hay que hacer temprano es si la posesión efectiva ya está inscrita, no si «está en trámite». Son dos situaciones muy distintas para tus plazos.

Qué sale barato antes y caro después

Casi todo lo de esta guía se resuelve más rápido y por menos plata mientras la compra todavía no existe:

• Pedir los certificados cuesta poco y se hace en días.
• Regularizar una ampliación antes de vender es un trámite; hacerlo con una promesa firmada y un plazo corriendo es una urgencia.
• Aclarar quién alza la hipoteca antes de la promesa es una cláusula; aclararlo después es una negociación.

La diferencia entre revisar antes y revisar después rara vez está en la complejidad del problema. Está en cuánta capacidad de decidir te queda cuando aparece.

En una línea

Pide los antecedentes, que un abogado los revise, y recién con su informe en la mano compromete dinero. Si algo de esta guía te suena a tu caso, lo que corresponde es preguntarlo antes de ofertar — no después de firmar.