Qué es el pie de una propiedad y qué significa el 20%

«Necesitas 20% de pie» se repite como si fuera una regla. No lo es: es una costumbre de los bancos, con una razón detrás y con excepciones. Y lo que más cambia tu cuenta no es el porcentaje, sino sobre qué valor se calcula.

Qué es el pie

Es la parte del precio que pagas con tu plata. El resto lo cubre el crédito hipotecario. Si el banco financia el 80% del valor de la vivienda, el pie es el otro 20%.

De dónde sale el 20%

No lo fija ninguna ley. La mayoría de los bancos financia hasta el 80% del valor de una vivienda, porque las normas de la Comisión para el Mercado Financiero les hacen más caro prestar por sobre ese porcentaje. Pueden hacerlo, pero les cuesta más, y por eso es poco habitual.

Cada banco define el suyo, y puede cambiarlo según la propiedad y según quién pide el crédito.

Sobre qué valor se calcula

Este es el punto que más sorpresas da. El banco no calcula sobre el precio que acordaste con el vendedor: calcula sobre la tasación que él mismo encarga.

Un ejemplo, en UF. Acuerdas una compra en 4.000 UF y esperas poner 800 UF, el 20%. El banco tasa la propiedad en 3.800 UF y financia el 80% de eso: te presta 3.040 UF. Para llegar a las 4.000 UF tienes que poner 960 UF: el 20% de la tasación, más las 200 UF de diferencia entre la tasación y el precio.

Por eso conviene conocer la tasación antes de firmar la promesa, o dejar escrito en ella qué pasa si sale más baja.

Cuándo puede ser menos

En una vivienda nueva en su primera venta, de hasta 6.000 UF, la garantía estatal FOGAES permite que el banco financie hasta el 90%, y el pie baja al 10%. Es una garantía, no plata para el pie, y el banco evalúa igual. Los requisitos están en FOGAES: qué es, qué no es y quién puede usarlo.

No aplica a viviendas usadas.

Cuándo suele ser más

• Si compras para arrendar. Para una segunda vivienda los bancos suelen ser más exigentes: cuenta con el 20% o más.
• Según tu perfil. Tu renta, tus otras deudas, tu antigüedad laboral y cómo has pagado antes cambian lo que cada banco ofrece. Dos personas que compran la misma propiedad pueden recibir ofertas distintas.

Pide el porcentaje por escrito a dos o tres bancos antes de ofertar.

El 20%, en tres precios

• En una propiedad de 2.500 UF, el 20% son 500 UF.
• En una de 4.000 UF, son 800 UF.
• En una de 5.500 UF, son 1.100 UF.

Cuánto es eso en pesos, con la UF del mes, y qué dividendo deja el resto, está en la guía de compra.

Lo que el pie no incluye

El pie no es todo lo que hay que tener ahorrado. Aparte van los gastos de la compra —el impuesto de timbres y estampillas, la notaría, el Conservador de Bienes Raíces, la tasación y el estudio de títulos del banco, y el honorario si compras con asesoría— y un fondo para imprevistos. Qué es cada uno está en qué gastos tiene comprar una propiedad.

Esos gastos se pueden sumar al crédito, salvo los seguros, pero solo mientras el total no pase del 80% de la tasación. Si ya pides el 80%, no queda espacio: salen de tu bolsillo.

El pie en cuotas

En un proyecto que todavía se está construyendo, la inmobiliaria suele dejar pagar el pie en cuotas hasta la entrega. Antes de firmar, revisa cuatro cosas:

1. Que lo que pagas esté garantizado. Si la vivienda aún no tiene recepción definitiva, la ley obliga a la inmobiliaria a firmar la promesa ante notario y a respaldar lo que le entregas con una póliza de seguro o una boleta bancaria.
2. Qué pasa si el banco no te aprueba el crédito cuando llegue el momento de escriturar: si te devuelven lo pagado, cuándo y con qué descuento.
3. Que el crédito se evalúa al final. La tasa y las condiciones van a ser las del día de la escritura, no las de hoy.
4. En qué moneda van las cuotas. Si están en UF, suben con la inflación.

«Sin pie» y «te regalamos el pie»

Cuando un aviso lo ofrece, el banco sigue prestando un porcentaje de su propia tasación. Lo que no pones tú lo está poniendo alguien: pregunta quién, a cambio de qué y cómo queda escrito en la promesa y en la escritura. Y pregúntale también al banco, no solo a quien vende, cuánto te presta y sobre qué valor.

En una línea

El pie es lo que pones tú → suele ser el 20% porque los bancos financian hasta el 80%, no por ley → se calcula sobre la tasación del banco, no sobre el precio → puede bajar al 10% con FOGAES en una vivienda nueva → y no incluye los gastos de la compra.