Qué gastos tiene comprar una propiedad, además del pie

Juntar el pie es la mitad de la cuenta. La otra mitad son los gastos de la operación: se pagan a distintas personas, en distintos momentos, y varios antes de que la propiedad sea tuya. Nadie los cobra juntos, y por eso suelen aparecer de a uno.

Los gastos, uno por uno

La tasación

El banco encarga a un tasador que determine cuánto vale la propiedad para él. Sobre ese valor decide cuánto presta. La pagas tú, al comienzo del trámite, y lo habitual es que no se devuelva si la compra no se concreta: pregúntalo antes.

El estudio de títulos y la escritura

Los abogados del banco revisan que la propiedad se pueda transferir e hipotecar, y redactan la escritura. También lo pagas tú. Ese estudio lo hace el banco para protegerse él; qué revisa y qué no, lo explicamos en estudio de títulos: qué revisar antes de comprar.

El impuesto de timbres y estampillas

Es un impuesto al crédito, no a la compra: grava los documentos que dan cuenta de un préstamo de dinero, y se calcula sobre el monto del crédito, no sobre el precio de la propiedad. Lo paga quien pide el crédito.

El monto lo calcula el banco y viene en su cotización. Si tu caso puede tener una rebaja o una exención, eso se confirma con el banco o con un contador, no con una guía.

La notaría

La escritura de compraventa, y la del crédito cuando lo hay, se firman ante notario. Cada notaría cobra por la escritura y por las copias: pide el presupuesto antes.

El Conservador de Bienes Raíces

La propiedad es tuya cuando queda inscrita a tu nombre en el Conservador, no cuando firmas. Ahí se inscribe el dominio y, si hay crédito, la hipoteca y las prohibiciones a favor del banco. Cada inscripción se paga. La CMF estima los derechos de inscripción en aproximadamente el 1% del valor de la propiedad; el monto exacto lo da el Conservador que corresponde a la comuna.

Los seguros

Un crédito hipotecario va con seguro de desgravamen y de incendio. No se pagan al firmar: van dentro del dividendo, todos los meses. Por eso hay que compararlos al cotizar, y no son parte de lo que se puede sumar al crédito.

El honorario, si compras con asesoría

En VCAA es 2% + IVA sobre el precio de compra, a cada parte, y se paga solo si la compra se cierra. Qué incluye y qué preguntar antes está en cuánto cobra un corredor de propiedades.

¿Se pueden sumar al crédito?

Según la CMF, todos menos los seguros, pero con un límite: el crédito más los gastos no puede pasar del 80% del valor de tasación. Si ya estás pidiendo el 80%, no queda espacio y los pagas con tus ahorros.

Por eso se cuentan junto con el pie, no después. Cómo se calcula el pie está en qué es el pie de una propiedad.

Si compras sin crédito

Cambia la lista. No hay tasación ni estudio de títulos del banco, ni impuesto de timbres, ni seguros asociados al crédito. Siguen la notaría, el Conservador y el honorario.

Y aparece una tarea: sin banco, nadie revisa los títulos por ti. Ese estudio lo encargas tú a un abogado, antes de comprometer dinero.

Cuánto suma

No hay un porcentaje único que sirva para todos: depende del precio, de cuánto pides prestado, de la notaría y del Conservador. Desconfía del número redondo.

Lo que sí se puede es pedirlo por escrito antes de ofertar:

1. Al banco, la cotización del crédito con el detalle de los gastos operacionales y la CAE.
2. A la notaría, el presupuesto de la escritura.
3. Al Conservador de la comuna, el costo de las inscripciones.
4. A quien te asesora, el honorario, su base y cuándo se paga.

Con esos cuatro papeles tienes la cifra de tu compra, no la de un promedio.

Lo que no es gasto de la compra, pero conviene tener

• Un fondo para imprevistos. La CMF recomienda reservar un monto para gastos no contemplados: un crédito hipotecario dura muchos años.
• Lo que la propiedad pida al llegar. Mudanza, pintura, una reparación.
• Las deudas que no son tuyas. Antes de firmar, pide los certificados de contribuciones y de gastos comunes al día. Una deuda del vendedor puede trabar el cierre.

En una línea

Además del pie: tasación, estudio de títulos, impuesto de timbres, notaría y Conservador → se pueden sumar al crédito solo si el total no pasa del 80% de la tasación → no hay un porcentaje único → pide cada monto por escrito antes de ofertar.