FOGAES: qué es, qué no es y quién puede usarlo

El FOGAES aparece en casi todos los avisos de departamentos nuevos, y casi siempre resumido en una frase: «compra con 10% de pie». La frase es cierta a medias. Conviene separar lo que dice la ley de lo que dice el aviso, y mirar la fecha: en agosto de 2026 cambiaron el tope de precio y el plazo.

Qué es, y qué no es

El Fondo de Garantías Especiales, FOGAES, es un fondo del Estado que administra BancoEstado y que garantiza créditos dentro de programas creados por ley, cada uno con un fin y una vigencia. El que sirve para comprar una casa o un departamento se llama Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva.

Lo que hace es responderle al banco por una parte del crédito si el deudor deja de pagar. Con ese respaldo, el banco puede prestar más de lo habitual: hasta el 90% del valor de la vivienda, en vez del 80% que financia la mayoría. Por eso el pie puede bajar al 10%.

Lo que no es:

• No es plata para el pie. El Estado no te entrega dinero: garantiza una parte de tu deuda frente al banco.
• No es una aprobación automática. El banco evalúa tu renta y tus deudas igual que siempre, y la decisión de prestar es solo suya.
• No borra la deuda. La garantía protege al banco, no a quien debe.

El subsidio a la tasa, que va junto

Desde 2025, la garantía se entrega junto con un subsidio a la tasa de interés: una rebaja de hasta 60 puntos base, es decir, hasta 0,6 puntos porcentuales, en la tasa del crédito hipotecario. La ley exige que toda esa rebaja llegue a quien pide el crédito.

Tiene un cupo: hasta 80.000 subsidios. Una parte, 6.000, está reservada para la primera vivienda de hasta 3.000 UF de quienes cumplen los requisitos de un subsidio habitacional.

Los requisitos, leídos en la ley

Al 1 de octubre de 2026, y según las leyes 21.543, 21.748 y 21.836:

• Quién: una persona natural.
• Qué vivienda: nueva, y que sea su primera venta.
• Hasta qué valor: 6.000 UF. Hasta el 17 de agosto de 2026 el tope era de 4.000 UF; lo subió la Ley 21.836.
• Cuánto financia el banco: no más del 90% del valor de la vivienda.
• La promesa: no puede ser anterior al 31 de diciembre de 2024.
• Hasta cuándo: el crédito se puede solicitar hasta el 31 de mayo de 2028, o hasta que se acaben los cupos.
• En la escritura: la garantía y el subsidio tienen que quedar escritos en la escritura de compraventa. Si no están, el crédito queda fuera del programa.

El resto lo fijan los decretos del Ministerio de Hacienda y cada banco.

Un detalle para no confundirse: al 1 de octubre de 2026, la página de requisitos de fogaes.cl todavía mostraba el tope de 4.000 UF y la vigencia anterior. La ley publicada y el aviso del propio sitio, del 19 de agosto, dicen 6.000 UF y 31 de mayo de 2028.

¿Sirve si compras para arrendar?

En el texto de la ley, los requisitos generales hablan de la vivienda —nueva, en su primera venta y dentro del tope— y no de si es tu primera propiedad. Solo el cupo reservado exige que sea la primera vivienda.

Pero la ley deja otros requisitos a los decretos, y el banco tiene los suyos. Para una segunda vivienda los bancos suelen ser más exigentes. Si compras para arrendar, pregúntale al banco, por escrito, si tu caso entra, antes de contar con el 10% de pie. Lo vemos con más detalle en la guía para comprar y arrendar.

¿Y si la vivienda es usada?

No aplica. El programa es para viviendas nuevas en su primera venta. En una usada o seminueva, cuánto te financian depende de cada banco, y la mayoría llega hasta el 80%.

Qué revisar antes de contar con él

1. Que la vivienda califica. Nueva, primera venta y dentro del tope.
2. Que tu banco participa. No todas las instituciones operan el programa: en octubre de 2026 eran 14, entre bancos, una cooperativa y otras instituciones que dan créditos hipotecarios. La lista está en fogaes.cl.
3. La fecha de tu promesa. Si es anterior al 31 de diciembre de 2024, queda fuera.
4. El dividendo con menos pie. Poner 10% en vez de 20% significa pedir más plata prestada: el dividendo sube y la renta que te exige el banco también. Los números, por precio y plazo, están en la guía de compra.
5. La simulación con y sin el beneficio. Pídela a dos o tres bancos, con el mismo monto y plazo, y compara la CAE y el costo total. Cómo hacerlo está en cómo comparar dos créditos hipotecarios.
6. Que quede en la escritura. Es lo que deja el crédito dentro del programa.

En una línea

El FOGAES es una garantía, no plata para el pie → sirve para viviendas nuevas en su primera venta, de hasta 6.000 UF → permite financiar hasta el 90% y baja la tasa hasta 0,6 puntos → el banco igual evalúa → se puede pedir hasta el 31 de mayo de 2028.