Qué gastos tiene una propiedad en arriendo
Qué es cada gasto de tener una propiedad arrendada, quién lo paga, cuándo llega y qué números pedir antes de comprar.
Respuesta corta
Los gastos de una propiedad en arriendo son los meses sin arrendatario, el corretaje de cada arriendo, la administración, las contribuciones, la mantención y lo que el arrendatario no paga, como las cuotas extraordinarias. Frente a la comunidad, los gastos comunes son siempre del dueño. Si hay crédito, se suma el dividendo.
El arriendo que entra no es lo que te queda. Entre una cosa y la otra están los gastos de tener la propiedad: algunos llegan todos los meses, otros una vez al año, y los más caros llegan justo cuando no hay arrendatario. Conviene conocerlos antes de comprar, no con la propiedad ya arrendada.
Los que dependen de que esté arrendada
Los meses vacíos
Es el gasto que más pesa y el que menos se calcula. Entre un arrendatario y el siguiente no entra arriendo, y además pagas tú lo que antes pagaba él: los gastos comunes y las cuentas. Si hay crédito, el dividendo sigue igual.
Cuántos meses al año contar depende de cómo se arrienda en ese sector, no de un promedio. La cuenta de lo que cuesta un mes vacío está en cómo definir la renta de tu propiedad.
El corretaje de cada arriendo
Cada vez que entra un arrendatario nuevo hay un honorario por encontrarlo y evaluarlo. En VCAA es el 50% del canon mensual + IVA, a cada parte, y se paga solo si el contrato se firma.
La administración
Si alguien cobra, hace seguimiento y responde por ti, eso tiene un honorario. En VCAA es 5% + IVA en el Plan Esencial y 7% + IVA en el Plan Integral, sobre el arriendo efectivamente recaudado: si un mes no se recauda, ese mes no hay honorario. Qué incluye cada plan está en administración.
Si la administras tú, no hay honorario, pero hay horas: cobrar, coordinar arreglos, contestar un domingo.
Los que llegan igual, arrendada o no
Las contribuciones
Es el impuesto territorial, y es del dueño. No todas las propiedades lo pagan ni pagan lo mismo: el monto de la tuya se consulta en el SII con el rol.
La mantención
La ley reparte los arreglos. Las reparaciones necesarias para que la propiedad sirva son del arrendador; las locativas, que son los deterioros del uso diario, son del arrendatario. El contrato puede cambiar ese reparto, y por eso conviene dejarlo escrito.
En la práctica son un calefón, una filtración, la pintura entre un arrendatario y otro. No llegan todos los años, pero llegan. Lo sano es reservar un monto anual aunque ese año no se gaste.
Los gastos comunes que no paga el arrendatario
Los del mes los paga normalmente el arrendatario, porque así lo dice el contrato. Pero frente a la comunidad quien responde es el dueño: la ley dice que esa obligación sigue siempre al propietario. Si el arrendatario se atrasa, la deuda es tuya.
Además, lo habitual es que las cuotas extraordinarias y el fondo de reserva queden de cargo del dueño. Revisa qué dice tu contrato.
Los seguros
Si hay crédito hipotecario, el de incendio y el de desgravamen ya van en el dividendo. Si no lo hay, asegurar la propiedad es decisión tuya, y es un costo más del año.
El dividendo
No es un gasto de la propiedad sino del crédito, pero sale del mismo bolsillo. Va en UF: sube con la inflación todos los meses. El arriendo solo se reajusta si el contrato lo dice.
Los impuestos por la renta del arriendo
Arrendar puede tener efectos tributarios, que dependen del tipo de propiedad y de tu situación. No los calculamos nosotros ni caben en una guía: se revisan con un contador antes de la primera declaración, no después.
Cómo se junta todo
Con estos gastos se arman las dos cuentas que deciden una inversión: la rentabilidad neta, que es el arriendo del año menos los costos frente al precio, y el flujo, que es lo que te queda cada mes después del dividendo. Cómo se calculan está en cómo calcular la rentabilidad de una propiedad.
Y los gastos de entrar, que se pagan una sola vez, están en qué gastos tiene comprar una propiedad.
Antes de comprar, pide estos números
- El monto de las contribuciones, con el rol.
- Los gastos comunes del último año, y si hay cuotas extraordinarias acordadas.
- El estado técnico: qué habría que arreglar antes del primer arrendatario.
- Cuánto tarda en arrendarse una propiedad así en ese sector.
- El dividendo, con la simulación del banco.
Ninguno tiene un valor «típico» que sirva para tu caso. Todos se pueden conseguir antes de ofertar.
En una línea
Lo que te queda no es el arriendo → resta los meses vacíos, el corretaje, la administración, las contribuciones, la mantención y lo que el arrendatario no paga → frente a la comunidad, los gastos comunes son del dueño → pide cada número antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos tiene una propiedad en arriendo?
Los meses sin arrendatario, el corretaje cada vez que se arrienda, la administración si la encargas, las contribuciones, la mantención y los gastos comunes que no paga el arrendatario, como las cuotas extraordinarias. Si la compraste con crédito, se suma el dividendo, que ya trae los seguros.
¿Quién paga los gastos comunes, el dueño o el arrendatario?
Lo habitual es que el contrato se los cargue al arrendatario. Pero frente a la comunidad responde el dueño: la ley de copropiedad dice que esa obligación sigue siempre al propietario. Si el arrendatario se atrasa, la deuda es del dueño.
¿Quién paga las reparaciones de una propiedad arrendada?
El Código Civil las reparte: las reparaciones necesarias para que la propiedad sirva son del arrendador, y las locativas, que son los deterioros del uso diario, son del arrendatario. El contrato puede cambiar ese reparto.
¿Las contribuciones las paga el dueño o el arrendatario?
Son del dueño: es el impuesto territorial de la propiedad. No todas las propiedades lo pagan ni pagan lo mismo; el monto se consulta en el SII con el rol.
¿Cuánto cuesta administrar un arriendo?
Depende de quién lo haga. En VCAA es 5% + IVA en el Plan Esencial y 7% + IVA en el Plan Integral, sobre el arriendo efectivamente recaudado: si un mes no se recauda, ese mes no hay honorario.